投資管理のエキスパートが教える「宿泊系不動産投資の成功法則」
エキスパートの紹介：中島 賢
- 米国カリフォルニア州公認 Real Estate Broker 有資格者
- 不動産競売流通協会認定 競売不動産取扱主任者
- 投資診断協会認定 投資診断士
- 法務大臣認証裁判外紛争解決機関日本不動産仲介機構 登録調停人
- 慶應義塾大学法学部 通信教育課程卒業（学士：法学）
- 国立岩手大学教育学部卒業（学士：教育学／数学教員免許取得）
- 座右の銘：「隣人愛」
はじめに：最近の不動産投資による資産運用について、端的に教えてください。
一般的に魅力的な不動産投資対象物件の価格が高止まりしており、収益性が非常に低いため、日本国内外の投資家は不動産投資の目線を、アメリカの業界トレンドの一つであるバケーションレンタル物件投資へと転向しています。
後述しますが、最近の投資トレンドとして、年間運営日数に180日制限が課せられている民泊物件ではなく、都市部で旅館業物件として一年中運用される物件が最も人気があり、戦略的不動産投資手法としての「短期から中期、そして長期投資戦略」が注目されています。この投資戦略は、インバウンド宿泊需要が拡大している東京都内を中心に都市部で広がるでしょう。
問題１：一般的な不動産投資と比べると、バケーションレンタル物件運用の収益性はいかがでしょうか。
１. 価額高騰な都市部マンション、ビルより、郊外リゾート地のバケーションレンタル物件は割とリーズナブルで購入できます。
２. バケーションレンタル物件としてうまく運用すれば、賃貸より利回りが高く、将来譲渡する場合は、高く売れるケースも多くあります。
３. 随時清掃、メンテナンスしているため、賃貸より状態維持できる可能性があります。
問題２：バケーションレンタルの運営を始めたい方が注意すべきリスクはありますか？
１. 住宅宿泊、いわゆる民泊運営の場合、数少ない特定の地域以外、運営日数が年間180日の制限があります。
２. 分譲マンションの一室といった区分所有物件を民泊運用したくても、管理組合の規約上、民泊運用ができない場合も少なくありません。
３. 騒音で近隣住民との間でのトラブルや、清掃管理や駆けつけなど、運営が行き届かないことが原因で、営業停止や廃業することもあります。
上記のような運営課題をクリアするには、専門な運営管理会社に任せた方がおすすめです。
問題３：運営管理会社は、運営日数問題に対してどのように対応していますか？
民泊運用ですと、運営日数が年間180日ですが、実はハイブリッド運用という運用法があります。
「住宅宿泊（180日）＋マンスリー運用＋短期賃貸」
私たちは、運営管理会社独自のノウハウを駆使して、運用法別で様々なプラットフォームに登録し、施設にリーチする客層を広げます。
更にゲスト様のニーズに応じて素早く反応し、運用法を切り替えます。
民泊の制限を突破し、高稼働率、高利回りを実現することができます。
（遵法性に問題がないことはもちろんです。）
ただし、最近の投資トレンドとしては、民泊物件として運用するのではなく、旅館業物件として一年中運用する物件が最も人気です。しかしながら、旅館業物件の選定から世界中の旅行客を集客し、効率的に運用するためのノウハウを持っている事業者は、とても少ないです。長年不動産投資に携わる不動産仲介会社であっても、このノウハウを保有していないことは少なくありません。
事実として、最近では日本の宿泊系不動産投資において、短期から中期、そして長期投資戦略が注目されています。特に、民泊や旅館用に転用してバリューアップし、短期間で転売する手法が多く見られます。その後、より広い一戸建てを購入し、宿泊施設として転用することで、中期から長期的な高い利回りを目指す戦略も増えています。この投資戦略は、インバウンド宿泊需要が拡大している東京都内中心に、都市部で拡大するでしょう。
問題４：バケーションレンタルは基本無人運営ですが、運営管理はどのように実現していますか？
無人運営形態に応じて開発した先端のリモート物件管理機器を活用し、安心安全な24時間365日の運営管理が実現できます。
日本のバケーションレンタル市場の、数年先の未来像とも言われる米国の動向からも、それは明らかです。
また、インバウンド需要が回復しましたが、施設利用者様の急増に伴うヒューマンエラーの防止や効率的なセキュリティー管理の需要が高まる一方です。これらの課題に対し、騒音センサーや、エアコンや電気消し忘れ対策などの省エネセンサーなど、リモート管理機器こそ解決可能になるでしょう。
問題５：施設利用者への集客や対応に関して、こだわっている部分はありますか？
先ずは常にグローバル視点でいることです。集客、カスタマーサービスはすべてマルチリンガルで対応しています。弊社は独自のインバウンドネットワークを利用し、新型コロナ問題前の2019年度に、19.7万人の接客実績を作りました。
または、素早く、かつ精度高めの、利用者様対応です。利用者対処に関するノウハウを、対処事例集のような「CSセンターシステム」に集積しています。
問題６：今まで、手がけたお客様はどういう事業主ですか？
当社としては、不動産開発会社、不動産管理会社など、不動産を多種経営している事業者が多くいらっしゃいます。また、同じ宿泊管理会社がアウトソーシングで私たちに代行依頼している例もございます。
また個人投資家様の中では、資産運用会社を通じて、数物件の民泊運用の代行を委託して頂いているお客様もいらっしゃいます。最近でも、さらに新しい物件を購入して、バケーションレンタル運営することのご相談を頂いております。
問題７：最後に、資産運用の手段として民泊などの宿泊事業運営を検討する企業様や個人様に、一言お願いします。
アフターコロナのインバウンド復活もあり、バケーションレンタルは投資トレンドになっております。ただし、競合物件も増えておりますので、価格設定や効率的な運営面で、プロフェッショナルな事業展開が必要になってきています。
先端テクノロジーの活用による不動産サービス（Real estate as a Service:「RaaS」）を提供している弊社は、このバケーションレンタル分野の中では、最もIT力が高い企業の一つであると自負しています。これからも様々なイノベーションを起こし、日本における業界No.1を 目指して日々努力して参ります。
弊社は日本の不動産取引に関する知識DBシステムの多言語版「RedB」を開発致しました。中国語、英語、日本語の計3,000項目を収録しています。不動産投資、資産運用に興味がある方は、是非ご参照ください。https://redb.jp/