专家意见

从投资管理专家的角度看度假租赁物业管理

专家介绍:Ken Nakashima

中岛先生是加利福尼亚州的持牌房地产经纪人,持牌房地产交易专家,认证拍卖师,认证投资顾问,以及日本房地产调解协会的注册调解员,该协会是由司法部长认证的替代性争端解决组织。 他毕业于岩手大学教育系(文学学士:教育;数学教学许可)和庆应大学法律系函授课程(文学学士:法律)。 他的座右铭是 “爱你的邻居”。

他有大约20年的房地产咨询经验。自私人住宿业务在日本开始以来,他对与私人住宿业务有关的商业模式和法律问题进行了各种研究和分析。除此之外,他还对美国度假租赁市场的用户和管理公司的趋势进行了详细分析,该市场可能比日本的度假租赁市场领先几年。他还负责将全球市场上选定的物联网设备引入管理物业,以便通过构建更高质量的远程运营管理系统,为提高度假租赁物业业主的盈利能力做出贡献。

介绍一下。请简要介绍一下近期通过房地产投资进行资产管理的情况。

在房地产交易价格居高不下的情况下,投资出租公寓和楼房是不赚钱的。

国内的房地产投资视角正在转向度假租赁物业投资,这也是美国的行业趋势之一。

问题1:与典型的房地产投资相比,度假租赁物业管理的盈利能力如何?

与昂贵的城市地区的公寓和楼房相比,郊区度假区的度假租赁物业的价格更合理。
如果物业作为度假租赁物业管理得好,收益率就会比出租物业高,在很多情况下,将来出售物业时可以以更高的价格出售。
该房产会根据需要进行清洁和维护,所以有可能会比正常的出租房产保持更好的状态。

问题2:想开始经营度假租赁的人应该注意什么风险吗?

就住宅住宿,或所谓的私人住宿业务而言,除少数特定地区外,每年有180天的经营限制。
即使你想在公寓单元中经营私人住宿,如住宅公寓的房间,也有很多情况下管理协会的规则不允许你这样做。
由于噪音而与邻居发生的问题,或缺乏对清洁和赶工的管理,都可能导致你暂停经营,甚至关闭你的生意。
为了清除上述运营问题,建议委托专业的运营管理公司。

问题3:管理公司如何应对经营天数问题?

如果是私人住宿经营,经营天数是每年180天,但实际上有一种经营方式叫混合经营。

我们有一种混合经营的方法。”民宿(180天)+月度经营+短租。

我们利用运营管理的独特诀窍,根据运营方式在各个平台注册,扩大客户对设施的接触面。

此外,我们对客人的需求做出快速反应,在不同的运营方式之间切换。

通过这些和其他方法,我们能够突破私人住宿天数的限制,实现高入住率和高收益。
*当然,前提是在合法合规方面没有问题。

问题4:度假屋基本上是无人管理的业务。你们是如何管理运营的?

我们利用最先进的远程物业管理设备,为无人操作而开发。这使得安全和可靠的24/7操作和管理成为可能。

美国的趋势清楚地表明了这一点,据说在未来几年内,美国将成为日本度假租赁市场的未来。

此外,入境需求将在未来几年最终恢复。随着设施用户数量的迅速增加,对防止人为错误和有效安全管理的需求将上升。远程管理设备,如噪音传感器和节能传感器,以防止忘记关闭空调和灯光,将成为解决这些问题的办法。

问题5:在接触和回应你的设施的用户方面,你有哪些特别的地方?

第一步是要始终处于全球视野。我们所有的客户出席和客户服务都是多语种的。在新型冠状病毒的灾难面前,我们利用自己的入网,在2019财年创造了19.7万条客户服务记录。

或者说,我们提供了一个快速、高度准确、方便用户的服务。我们在用户处理方面的知识积累在我们的 “全渠道CS中心系统 “中,就像一个处理案例的集合。当用户遇到问题或他们不理解的事情时,机器人,而不是电话或聊天操作员,可以首先在网站上提出处理问题的方法(目前正在开发)。这将提高问题解决的速度,并进一步提高客户满意度。

问题6:你们与哪些类型的企业主合作过?

至于我们公司,我们的许多客户是房地产开发商、物业管理公司和其他管理各种房地产的企业。也有一些情况是,同样的住宿管理公司要求我们作为他们的外包代理。

我们也有个人投资者通过他们的资产管理公司将几个房产的管理外包给我们。最近,我们还收到了关于购买新房产和经营度假租赁的咨询。

问题7:最后,您想对那些正在考虑将私人住宿业务作为资产管理方式的公司和个人说什么?

在预期后科罗纳危机的进驻修复中,我们设想度假租赁将成为投资趋势之一。我们很自豪能成为这个度假租赁领域中最精通IT的公司之一,因为我们通过利用先进的技术提供房地产服务(房地产即服务:”RaaS”)。我们将继续创新,并努力成为日本该行业的第一大公司。

我们已经开发了 “RedB”,这是我们针对日本房地产交易的知识数据库系统的多语言版本。它包含了中文、英文和日文的共3000个条目。如果你对房地产投资和资产管理感兴趣,请访问https://redb.jp/cn/